Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Quy định, đối tượng và cách tính thuế mới nhất năm 2025

Đất phi nông nghiệp là một trong những loại đất phổ biến hiện nay, bao gồm đất ở, đất xây dựng công trình, đất thương mại, dịch vụ… Để đảm bảo việc quản lý và sử dụng hiệu quả, Nhà nước đã ban hành luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm điều tiết nguồn thu ngân sách và khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục đích. Vậy luật này quy định những gì? Ai phải nộp thuế và cách tính thuế ra sao? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết, giúp bạn hiểu rõ và thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính về đất phi nông nghiệp trong năm 2025.

1. Tổng quan về luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được Quốc hội thông qua ngày 17/6/2010, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2012, thay thế cho Pháp lệnh thuế nhà, đất trước đó. Mục tiêu của luật là điều chỉnh việc sử dụng đất phi nông nghiệp hợp lý, góp phần vào công bằng xã hội và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đến nay, luật vẫn đang được áp dụng song song với các văn bản hướng dẫn như:

• Nghị định 53/2011/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật.

• Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn kê khai, tính và nộp thuế.

• Cùng các văn bản sửa đổi, bổ sung trong những năm gần đây nhằm cập nhật quy định phù hợp với thực tế.

2. Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 2 của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các loại đất sau đây thuộc diện phải nộp thuế:

1. Đất ở tại nông thôn và đô thị (bao gồm cả nhà liền kề, căn hộ, biệt thự).

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như:

   • Đất xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất.

   • Đất làm mặt bằng thương mại, dịch vụ.

   • Đất cho thuê làm kho bãi, xưởng sản xuất.

3. Đất sử dụng cho mục đích khác ngoài nông nghiệp nhưng không thuộc diện được miễn hoặc không chịu thuế theo quy định.

Như vậy, mọi cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp hợp pháp đều là đối tượng nộp thuế, trừ những trường hợp được miễn giảm theo quy định.

3. Các trường hợp không phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Một số loại đất không thuộc diện chịu thuế, được quy định rõ tại Điều 3 của Luật, bao gồm:

• Đất công cộng phục vụ lợi ích chung (đường xá, công viên, nghĩa trang…).

• Đất quốc phòng, an ninh.

• Đất do các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng.

• Đất thuộc di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh được Nhà nước công nhận.

• Đất phục vụ giáo dục, y tế, khoa học, văn hóa, thể thao… không vì mục đích kinh doanh.

Các trường hợp này được miễn thuế hoàn toàn nhằm khuyến khích sử dụng đất vào mục đích xã hội, cộng đồng.

4. Ai là người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Theo Điều 5 của Luật, người nộp thuế bao gồm:

• Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước có quyền sử dụng đất hợp pháp.

• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài được Nhà nước cho thuê hoặc giao đất để sử dụng lâu dài.

Trong trường hợp đất có nhiều người cùng đứng tên, việc nộp thuế được chia theo tỷ lệ quyền sử dụng hoặc do các bên tự thỏa thuận, nhưng phải đảm bảo nghĩa vụ thuế chung.

5. Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ tính thuế gồm ba yếu tố chính:

1. Giá tính thuế (giá đất)

   • Là giá đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm tính thuế.

   • Nếu giá chuyển nhượng thực tế cao hơn nhiều so với bảng giá, cơ quan thuế có thể xác định lại để tránh thất thu.

2. Diện tích đất tính thuế

   • Là diện tích thực tế được sử dụng (theo giấy chứng nhận hoặc kiểm tra thực tế).

3. Thuế suất

   • Mức thuế suất được áp dụng theo từng bậc, tùy vào diện tích và mục đích sử dụng (xem phần dưới).

Công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

Thuế phải nộp = Giá đất (đ/m²) × Diện tích đất (m²) × Thuế suất (%)

6. Mức thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 7 của Luật, thuế suất được chia thành ba bậc lũy tiến, cụ thể:

Ví dụ:
Nếu hạn mức đất ở tại địa phương là 120m², bạn sở hữu 200m² đất ở, giá đất là 10 triệu đồng/m², thì:

• Phần trong hạn mức: 120m² x 10.000.000 x 0,03% = 360.000 đồng

• Phần vượt (80m²): 80m² x 10.000.000 x 0,07% = 560.000 đồng
  → Tổng thuế = 920.000 đồng/năm.

7. Thời điểm tính và kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo quy định, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính theo năm dương lịch, bắt đầu từ ngày 1/1 đến 31/12.

• Người nộp thuế phải kê khai thuế lần đầu khi có quyền sử dụng đất hoặc khi có thay đổi về diện tích, mục đích sử dụng.

• Cơ quan thuế sẽ căn cứ vào hồ sơ để thông báo số tiền thuế phải nộp hàng năm.

• Nếu có thay đổi (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, tách thửa…), người nộp phải cập nhật lại tờ khai thuế trong vòng 30 ngày.

8. Các trường hợp được miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 9 và 10 của Luật, một số đối tượng được miễn hoặc giảm thuế nhằm hỗ trợ người dân có hoàn cảnh khó khăn, cụ thể:

8.1. Miễn thuế

• Đất của người có công với cách mạng, thương binh, liệt sĩ, Bà mẹ Việt Nam anh hùng.

• Đất ở vùng đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.

• Đất của hộ nghèo theo quy định của Nhà nước.

• Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

8.2. Giảm thuế

• Giảm 50% thuế đối với đất của hộ gia đình có thu nhập thấp.

• Giảm 25% thuế cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất đúng quy hoạch, hiệu quả, thân thiện môi trường.

Các trường hợp miễn, giảm cần có hồ sơ chứng minh hợp lệ gửi đến cơ quan thuế để được xem xét phê duyệt.

9. Hồ sơ và thủ tục kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Người nộp thuế cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

1. Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (mẫu số 01/TSDPNN).

2. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

3. Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của người nộp.

4. Hồ sơ chứng minh thuộc diện miễn, giảm (nếu có).

Hồ sơ nộp tại Chi cục Thuế hoặc UBND cấp xã/phường nơi có đất. Sau khi tiếp nhận, cơ quan thuế sẽ xác định số tiền thuế phải nộp và gửi thông báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất.

10. Hình thức nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Hiện nay, người dân có thể lựa chọn 2 hình thức nộp thuế:

• Trực tiếp tại cơ quan thuế hoặc Kho bạc Nhà nước.

• Nộp online qua Cổng dịch vụ công quốc gia (https://dichvucong.gov.vn).

Việc nộp thuế đúng hạn giúp người dân tránh bị phạt chậm nộp (0,03%/ngày) và đảm bảo tính pháp lý cho quyền sử dụng đất.

11. Xử phạt vi phạm trong lĩnh vực thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Nếu người sử dụng đất không kê khai, kê khai sai hoặc chậm nộp thuế, có thể bị xử lý theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019, cụ thể:

• Phạt tiền từ 500.000 – 10.000.000 đồng tùy mức độ vi phạm.

• Truy thu số tiền thuế còn thiếu và tính tiền phạt chậm nộp 0,03%/ngày.

• Trường hợp cố tình trốn thuế, có thể bị xử lý hình sự theo Bộ luật Hình sự 2015.

Do đó, người sử dụng đất cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế để tránh rủi ro pháp lý.

12. Vai trò của luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong quản lý nhà nước

Luật thuế này không chỉ là công cụ tài chính mà còn là công cụ quản lý đất đai hiệu quả, giúp:

• Ngăn chặn đầu cơ đất đai, bỏ hoang đất.

• Khuyến khích sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và đúng quy hoạch.

• Tăng nguồn thu ngân sách, phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội.

• Tạo công bằng xã hội, khi người sử dụng nhiều đất, giá trị cao phải nộp nhiều thuế hơn.

13. Kết luận

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc quản lý, sử dụng và phát triển quỹ đất tại Việt Nam. Việc hiểu rõ quy định, đối tượng chịu thuế, cách tính và các trường hợp miễn, giảm giúp người dân chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính, tránh vi phạm pháp luật.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc tuân thủ đúng luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không chỉ bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất mà còn góp phần xây dựng hệ thống quản lý đất đai minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn.

Nguồn tin: Danangland