Diện tích tối thiểu tách thửa đất theo quy định mới nhất năm 2025

Tách thửa đất là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng đối với người sử dụng đất khi muốn chia nhỏ quyền sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho hoặc phân chia tài sản. Tuy nhiên, không phải thửa đất nào cũng được phép tách. Một trong những điều kiện quan trọng nhất mà người dân cần quan tâm là diện tích tối thiểu tách thửa. Vậy quy định mới nhất năm 2025 về diện tích tối thiểu tách thửa là bao nhiêu? Cách xác định diện tích tách thửa ở từng địa phương ra sao? Hãy cùng danangland.org tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.

1. Diện tích tối thiểu tách thửa là gì?

Diện tích tối thiểu tách thửa là phần diện tích nhỏ nhất mà một thửa đất phải có sau khi chia tách để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt. Quy định này được đưa ra nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, tránh tình trạng chia nhỏ đất quá mức, gây ảnh hưởng đến quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan đô thị.

Mỗi địa phương trên cả nước sẽ căn cứ vào đặc điểm kinh tế – xã hội, mật độ dân cư, quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn để ban hành mức diện tích tối thiểu tách thửa riêng, phù hợp với thực tế của khu vực.

2. Căn cứ pháp lý quy định về diện tích tối thiểu tách thửa

Việc tách thửa đất và quy định diện tích tối thiểu được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật quan trọng, bao gồm:

• Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung năm 2024 – có hiệu lực từ năm 2025).

• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai.

• Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại từng địa phương.

Như vậy, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn chỉ nêu nguyên tắc chung, còn mức diện tích tối thiểu cụ thể sẽ do từng tỉnh, thành phố ban hành.

3. Mục đích của việc quy định diện tích tối thiểu tách thửa

Quy định diện tích tối thiểu tách thửa không chỉ mang ý nghĩa quản lý đất đai mà còn giúp định hướng phát triển đô thị và nông thôn bền vững. Một số mục tiêu chính của quy định này bao gồm:

• Ngăn chặn tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, đặc biệt ở các đô thị lớn.

• Đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, giao thông, điện – nước được đồng bộ sau khi chia nhỏ đất.

• Hạn chế manh mún đất nông nghiệp, giúp người dân thuận lợi hơn trong sản xuất.

• Giữ gìn quy hoạch đô thị, tránh tình trạng xây dựng tự phát, mất mỹ quan.

• Tăng hiệu quả quản lý nhà nước trong việc cấp sổ đỏ, chuyển nhượng, và sử dụng đất.

4. Diện tích tối thiểu tách thửa được quy định như thế nào?

Theo quy định chung, diện tích tối thiểu tách thửa được xác định dựa trên các yếu tố sau:

4.1. Loại đất

Mỗi loại đất sẽ có diện tích tối thiểu khác nhau:

• Đất ở đô thị: thường có diện tích tối thiểu từ 35m² đến 50m².

• Đất ở nông thôn: thường từ 60m² đến 120m² tùy khu vực.

• Đất nông nghiệp: phải đảm bảo đủ diện tích canh tác tối thiểu, thường từ 300m² trở lên.

4.2. Vị trí thửa đất

Thửa đất nằm trong khu vực trung tâm, mặt tiền đường lớn thường có quy định diện tích và kích thước tối thiểu cao hơn so với khu vực trong ngõ, hẻm.

4.3. Quy hoạch sử dụng đất

Nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch dự án, khu công nghiệp, hoặc hành lang bảo vệ công trình, thì không được phép tách thửa, dù diện tích đạt chuẩn.

4.4. Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật

Thửa đất sau khi tách phải có lối đi hợp pháp, đảm bảo cấp điện, thoát nước, giao thông thuận tiện và không ảnh hưởng đến các thửa liền kề.

5. Ví dụ về diện tích tối thiểu tách thửa tại một số địa phương

Để bạn đọc dễ hình dung, dưới đây là một số quy định điển hình về diện tích tối thiểu tách thửa đất theo các quyết định của UBND các tỉnh, thành phố (cập nhật đến năm 2025):

• Đà Nẵng:

  • Đất ở đô thị: Diện tích tối thiểu 45m², chiều rộng mặt tiền tối thiểu 4,5m.

  • Đất ở nông thôn: Diện tích tối thiểu 80m², mặt tiền tối thiểu 5m.

• TP. Hồ Chí Minh:

  • Khu vực 1 (nội thành): Diện tích tối thiểu 36m², mặt tiền 3m.

  • Khu vực 2 (vùng ven): Diện tích tối thiểu 50m², mặt tiền 4m.

• Hà Nội:

  • Đất ở đô thị: tối thiểu 40m², mặt tiền 4m.

  • Đất ở nông thôn: tối thiểu 60m², mặt tiền 4,5m.

• Bình Dương:

  • Đất ở đô thị: 60m², mặt tiền 4m.

  • Đất ở nông thôn: 100m², mặt tiền 5m.

Các con số trên chỉ mang tính tham khảo. Người dân cần tra cứu Quyết định của UBND tỉnh nơi có đất để biết chính xác quy định hiện hành.

6. Các trường hợp không được tách thửa dù đủ diện tích tối thiểu

Không phải cứ đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa là được phép chia đất. Theo quy định, có một số trường hợp sau vẫn không được tách thửa dù diện tích đạt chuẩn:

• Đất nằm trong khu vực quy hoạch sử dụng đất, hành lang bảo vệ công trình, khu bảo tồn hoặc khu vực dự án.

• Đất chưa có sổ đỏ hoặc đang bị kê biên, tranh chấp, thế chấp.

• Đất chưa có lối đi hợp pháp hoặc không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật.

• Đất thuộc dự án phân lô bán nền trái phép hoặc khu vực bị tạm dừng tách thửa để kiểm soát quy hoạch.

Do đó, người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch, pháp lý và cơ sở hạ tầng trước khi thực hiện thủ tục.

7. Hồ sơ và thủ tục tách thửa đất theo quy định

Để được cơ quan nhà nước chấp thuận tách thửa, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng quy trình.

Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất (theo mẫu quy định).

• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Bản sao căn cước công dân/hộ khẩu của người sử dụng đất.

• Hồ sơ đo đạc, bản vẽ kỹ thuật thửa đất.

Trình tự thực hiện:

1. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện nơi có đất.

2. Cơ quan chuyên môn kiểm tra điều kiện tách thửa: diện tích, quy hoạch, hạ tầng.

3. Tiến hành đo đạc, xác định ranh giới và thẩm định hồ sơ.

4. Nếu đủ điều kiện, cơ quan cấp sổ đỏ mới cho từng thửa sau khi người dân hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa thường từ 15 đến 20 ngày làm việc, tùy theo từng địa phương.

8. Lưu ý khi thực hiện tách thửa đất

Để quá trình tách thửa diễn ra thuận lợi, người dân nên lưu ý một số điểm sau:

• Tra cứu quy định diện tích tối thiểu tách thửa tại UBND tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương.

• Kiểm tra tình trạng quy hoạch đất, hạ tầng kỹ thuật và lối đi trước khi tách.

• Nếu thửa đất đang thế chấp, phải giải chấp tại ngân hàng trước khi nộp hồ sơ.

• Nên nhờ đơn vị đo đạc, tư vấn pháp lý uy tín hỗ trợ lập hồ sơ đúng quy định.

• Không tự ý phân lô, bán nền khi chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

9. Cách xác định diện tích tối thiểu tách thửa tại địa phương

Người dân có thể kiểm tra diện tích tối thiểu được tách thửa bằng các cách sau:

• Trực tiếp liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

• Tra cứu quyết định mới nhất của UBND tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa.

• Hỏi ý kiến cán bộ địa chính xã/phường nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể.

Việc xác định đúng diện tích tối thiểu tách thửa không chỉ giúp hồ sơ được duyệt nhanh mà còn hạn chế rủi ro bị từ chối do vi phạm quy hoạch hoặc hạ tầng.

Kết luận

Nắm rõ diện tích tối thiểu tách thửa là bước đầu tiên và quan trọng nhất trước khi người dân thực hiện thủ tục chia tách đất. Mỗi địa phương có quy định riêng, do đó cần tìm hiểu kỹ để đảm bảo hồ sơ hợp lệ, tránh tốn kém thời gian và chi phí.

Trong bối cảnh quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ, việc tuân thủ đúng quy định về diện tích tối thiểu tách thửa không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn góp phần giữ vững trật tự quy hoạch, phát triển hạ tầng đô thị bền vững.

Nếu bạn đang có nhu cầu tách thửa đất tại Đà Nẵng hoặc các khu vực lân cận, hãy chủ động liên hệ cơ quan chức năng hoặc chuyên gia pháp lý để được hướng dẫn cụ thể. Danangland.org luôn cập nhật những thông tin chính xác, mới nhất về đất đai, quy hoạch và nhà ở, giúp bạn dễ dàng đưa ra quyết định đúng đắn và an toàn.

Nguồn tin: Danangland