Tách thửa đất nông nghiệp là một trong những nhu cầu phổ biến hiện nay, đặc biệt khi người dân muốn chia đất cho con cái, chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc tách thửa không thể thực hiện tùy ý mà phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật. Vậy điều kiện tách thửa đất nông nghiệp là gì? Hồ sơ, trình tự thủ tục ra sao? Hãy cùng danangland.org tìm hiểu chi tiết quy định mới nhất năm 2025 về tách thửa đất nông nghiệp, giúp bạn thực hiện đúng pháp lý và tránh rủi ro khi làm hồ sơ.
1. Khái niệm tách thửa đất nông nghiệp
Tách thửa đất nông nghiệp là thủ tục hành chính cho phép người sử dụng đất chia một thửa đất nông nghiệp thành hai hoặc nhiều thửa nhỏ hơn. Sau khi tách, mỗi thửa mới sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt.
Thủ tục này thường được áp dụng trong các trường hợp:
-
Chia đất nông nghiệp cho các thành viên trong gia đình.
-
Chuyển nhượng một phần diện tích đất.
-
Góp vốn hoặc cho thuê một phần đất nông nghiệp.
-
Thực hiện quyền thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
Việc tách thửa đất nông nghiệp phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu, mục đích sử dụng đất, và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
2. Căn cứ pháp lý về tách thửa đất nông nghiệp
Quy định về tách thửa đất nông nghiệp được thể hiện trong nhiều văn bản pháp luật, bao gồm:
-
Luật Đất đai 2013, sửa đổi và bổ sung năm 2024 (có hiệu lực từ năm 2025).
-
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, và Nghị định 148/2020/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai.
-
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.
-
Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.
Như vậy, Luật Đất đai quy định nguyên tắc chung, còn điều kiện cụ thể (như diện tích, vị trí, quy hoạch) do từng tỉnh, thành phố ban hành để phù hợp với tình hình thực tế.
3. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp
Để được phép tách thửa, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
3.1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Thửa đất nông nghiệp phải có sổ đỏ hợp pháp, không tranh chấp, không bị kê biên hoặc nằm trong diện thu hồi.
3.2. Đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa
Theo quy định, mỗi địa phương sẽ có mức diện tích tối thiểu riêng. Ví dụ:
-
Tại Đà Nẵng, diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất nông nghiệp là 500m².
-
Ở Hà Nội, tùy khu vực, diện tích tối thiểu có thể dao động từ 300m² đến 1000m².
-
TP. Hồ Chí Minh quy định diện tích tách thửa tối thiểu là 500m² đối với đất trồng cây lâu năm.
Nếu thửa đất sau khi chia nhỏ có diện tích nhỏ hơn mức quy định, hồ sơ sẽ bị từ chối.
3.3. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
Đất muốn tách thửa phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất nông nghiệp ổn định lâu dài, không thuộc diện quy hoạch đô thị, dự án công trình, hoặc khu vực cấm tách.
3.4. Đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp
Thửa đất không được vướng tranh chấp, không bị thế chấp, kê biên thi hành án, hoặc trong quá trình chuyển mục đích sử dụng.
4. Các trường hợp không được tách thửa đất nông nghiệp
Dù đáp ứng diện tích tối thiểu, vẫn có một số trường hợp không được phép tách thửa đất nông nghiệp, bao gồm:
-
Đất nằm trong quy hoạch xây dựng khu dân cư, công trình công cộng, hoặc khu bảo tồn.
-
Đất đang bị thu hồi hoặc nằm trong hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, điện, đê điều.
-
Đất đang bị thế chấp tại ngân hàng mà chưa được giải chấp.
-
Đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính (như thuế, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất).
-
Đất có tranh chấp hoặc chưa đăng ký quyền sử dụng hợp pháp.
Như vậy, người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, và pháp lý trước khi tiến hành thủ tục.
5. Hồ sơ tách thửa đất nông nghiệp
Khi thực hiện tách thửa đất nông nghiệp, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, bao gồm:
-
Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
-
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
-
Bản sao căn cước công dân/hộ khẩu của người sử dụng đất.
-
Bản vẽ kỹ thuật thửa đất hoặc trích lục bản đồ địa chính.
-
Biên bản đo đạc thực tế (nếu có).
Tùy trường hợp cụ thể, cơ quan chức năng có thể yêu cầu bổ sung hồ sơ liên quan như hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, hoặc biên bản thỏa thuận giữa các đồng sở hữu.
6. Trình tự thủ tục tách thửa đất nông nghiệp
Quy trình tách thửa đất nông nghiệp được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện nơi có đất.
Bước 2: Cơ quan chuyên môn kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận kiểm tra điều kiện tách thửa về diện tích, quy hoạch, mục đích sử dụng, hạ tầng kỹ thuật, sau đó chuyển hồ sơ cho bộ phận đo đạc.
Bước 3: Đo đạc và xác định ranh giới thửa đất
Đơn vị đo đạc sẽ tiến hành xác định mốc giới, lập bản vẽ tách thửa mới.
Bước 4: Thẩm định và cấp Giấy chứng nhận mới
Sau khi kiểm tra hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ cấp sổ đỏ mới cho từng thửa đất sau tách.
Bước 5: Nộp lệ phí
Người dân nộp lệ phí đo đạc, cấp sổ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định của địa phương.
Thời gian giải quyết: khoảng 15 – 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
7. Chi phí khi tách thửa đất nông nghiệp
Khi thực hiện tách thửa đất nông nghiệp, người dân cần nộp một số khoản phí sau:
-
Lệ phí đo đạc, bản đồ địa chính: từ 500.000 – 1.000.000 đồng/thửa (tùy địa phương).
-
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới: từ 100.000 – 200.000 đồng.
-
Phí thẩm định hồ sơ: dao động từ 0,1% đến 0,2% giá trị đất.
-
Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (nếu có giao dịch chuyển nhượng).
Các khoản chi phí này sẽ khác nhau giữa các tỉnh, thành và tùy thuộc vào diện tích cũng như mục đích tách thửa.
8. Lưu ý quan trọng khi tách thửa đất nông nghiệp
Để tránh rủi ro và đảm bảo hồ sơ được chấp thuận nhanh, người dân nên lưu ý:
-
Kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.
-
Đảm bảo diện tích thửa đất sau tách đạt tối thiểu theo quy định.
-
Nếu đất đang thế chấp, phải làm thủ tục giải chấp trước khi nộp hồ sơ.
-
Nên thuê đơn vị đo đạc và tư vấn pháp lý uy tín để đảm bảo hồ sơ hợp lệ.
-
Không nên tự ý phân lô, bán nền đất nông nghiệp khi chưa được phép chuyển mục đích sử dụng.
9. Quy định tách thửa đất nông nghiệp tại Đà Nẵng
Theo Quyết định 29/2019/QĐ-UBND của UBND thành phố Đà Nẵng, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất nông nghiệp như sau:
-
Đất trồng cây lâu năm: 500m²/thửa.
-
Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản: 1.000m²/thửa.
-
Mỗi thửa đất phải có lối đi hợp pháp và không nằm trong quy hoạch khu đô thị, dự án công trình công cộng.
Đây là cơ sở quan trọng để người dân Đà Nẵng thực hiện đúng quy định khi tiến hành tách thửa đất nông nghiệp.
Kết luận
Tách thửa đất nông nghiệp là thủ tục hợp pháp cho phép người sử dụng đất phân chia quyền sử dụng đất theo nhu cầu, tuy nhiên phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện về diện tích, quy hoạch, và hồ sơ pháp lý. Mỗi địa phương sẽ có quy định riêng về diện tích tối thiểu và quy trình thực hiện, do đó người dân nên tìm hiểu kỹ trước khi nộp hồ sơ.
Việc nắm rõ quy định không chỉ giúp quá trình tách thửa đất nông nghiệp diễn ra suôn sẻ mà còn bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, tránh bị xử phạt hoặc thu hồi đất.
Danangland.org luôn cập nhật nhanh chóng các quy định mới nhất về đất đai, quy hoạch và nhà ở tại Đà Nẵng và các tỉnh thành khác, giúp bạn dễ dàng tiếp cận thông tin chính xác, minh bạch và đáng tin cậy.
Nguồn tin: Danangland