Cắt đất: Quy định, thủ tục và điều kiện thực hiện đúng pháp luật năm 2025

Trong hoạt động quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, cắt đất là một thủ tục hành chính thường gặp khi người sử dụng muốn tách một phần diện tích đất để chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hoặc lập sổ đỏ riêng. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng được phép thực hiện cắt đất, bởi quy định pháp luật về diện tích tối thiểu, mục đích sử dụng và quy hoạch có những yêu cầu cụ thể. Bài viết dưới đây của danangland.org sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm, điều kiện, thủ tục và lưu ý quan trọng khi tiến hành cắt đất hợp pháp năm 2025.

1. Cắt đất là gì?

Cắt đất hay còn gọi là tách thửa đất, là quá trình tách một phần diện tích đất từ một thửa đất lớn thành một hoặc nhiều thửa nhỏ hơn, mỗi thửa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) riêng.

Việc cắt đất có thể thực hiện vì nhiều mục đích khác nhau như:

• Tách đất để chuyển nhượng, mua bán cho người khác.

• Tách đất để cho tặng, thừa kế cho người thân.

• Tách đất nhằm phục vụ đầu tư, phân lô bán nền hoặc chia tài sản khi ly hôn.

• Tách đất để làm sổ đỏ riêng cho từng hộ gia đình hoặc cá nhân đồng sở hữu.

Mặc dù là thủ tục phổ biến, nhưng việc cắt đất phải tuân thủ đúng quy định pháp luật về quy hoạch, diện tích tối thiểu và điều kiện sử dụng đất.

2. Cơ sở pháp lý của việc cắt đất

Các quy định liên quan đến cắt đất hiện nay được căn cứ trên các văn bản pháp luật sau:

• Luật Đất đai 2013 (và các nghị định sửa đổi, bổ sung).

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

• Nghị định 148/2020/NĐ-CP, bổ sung quy định về tách thửa, hợp thửa đất.

• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định về hồ sơ địa chính.

• Quyết định của UBND các tỉnh, thành phố về diện tích tối thiểu tách thửa.

Tùy từng địa phương, điều kiện và thủ tục cắt đất có thể có sự điều chỉnh riêng cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cụ thể.

3. Các trường hợp được phép cắt đất

Không phải mọi trường hợp người dân có nhu cầu đều được phép tách thửa. Theo quy định hiện hành, việc cắt đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Thửa đất có sổ đỏ hợp pháp: Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc đang bị thu hồi.

• Đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi cắt: Cả phần đất tách ra và phần còn lại đều phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.

• Phù hợp quy hoạch: Đất nằm trong khu vực được phép sử dụng theo mục đích đã được phê duyệt (đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất…).

• Không thuộc khu vực cấm tách thửa: Một số khu vực như đất trong dự án, đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, đất quy hoạch mở đường, đất rừng đặc dụng… không được phép cắt.

• Đất không bị ràng buộc nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất đã hoàn thành đầy đủ thuế, lệ phí liên quan trước khi nộp hồ sơ tách thửa.

4. Các trường hợp không được phép cắt đất

Pháp luật hiện hành cũng quy định rõ các trường hợp không được cắt đất, nhằm đảm bảo quy hoạch đô thị, an ninh đất đai và hạ tầng đồng bộ. Cụ thể gồm:

• Thửa đất đang có tranh chấp hoặc chưa xác định ranh giới rõ ràng.

• Đất nằm trong dự án đầu tư hoặc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết.

• Diện tích đất tách ra nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND tỉnh ban hành.

• Đất nằm trong khu bảo tồn, di tích lịch sử, hành lang an toàn công trình công cộng.

• Đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đang bị thế chấp ngân hàng mà chưa được đồng ý giải chấp.

5. Hồ sơ cần chuẩn bị khi cắt đất

Để thực hiện thủ tục cắt đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định:

1. Đơn đề nghị tách thửa đất (theo mẫu của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

2. Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

3. Bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.

4. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế (nếu có).

5. Bản vẽ đo đạc thửa đất mới, thể hiện rõ diện tích và ranh giới.

Trường hợp tách đất để chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế thì cần công chứng, chứng thực hợp đồng tại phòng công chứng hoặc UBND cấp xã.

6. Thủ tục cắt đất chi tiết

Quy trình cắt đất thường gồm 4 bước cơ bản sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ đã nêu ở mục trên.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện nơi có đất.

Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra hồ sơ và ghi phiếu hẹn trả kết quả.

Bước 3: Cơ quan thẩm định và đo đạc

Cơ quan chức năng tiến hành đo đạc thực tế, xác nhận ranh giới và diện tích từng thửa đất sau khi cắt.
Nếu đủ điều kiện, cơ quan tài nguyên sẽ cập nhật biến động và tách thửa trên hệ thống quản lý đất đai.

Bước 4: Nhận sổ đỏ mới

Người dân nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới tại nơi nộp hồ sơ sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí trước bạ, phí đo đạc…).

Thời gian giải quyết thủ tục cắt đất thông thường kéo dài không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.

7. Lệ phí và thuế khi thực hiện cắt đất

Khi thực hiện thủ tục cắt đất, người dân có thể phải nộp một số khoản chi phí sau:

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất (tùy trường hợp).

• Phí đo đạc, tách thửa: Do Sở Tài nguyên và Môi trường quy định.

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (nếu có giao dịch mua bán, cho tặng).

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tùy theo quy định từng địa phương, thường từ 100.000 – 200.000 đồng/thửa.

8. Lưu ý quan trọng khi thực hiện cắt đất

Để tránh bị từ chối hồ sơ hoặc phát sinh tranh chấp, người dân nên lưu ý:

• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại địa phương trước khi nộp hồ sơ.

• Đảm bảo đất không nằm trong khu vực bị hạn chế tách thửa.

• Xác minh thông tin diện tích tối thiểu tại quyết định UBND tỉnh/thành phố.

• Trường hợp đất đồng sở hữu, phải có sự đồng thuận bằng văn bản của tất cả chủ sở hữu.

• Nên nhờ đơn vị đo đạc, pháp lý chuyên nghiệp hỗ trợ lập hồ sơ, bản vẽ để đảm bảo chính xác và nhanh chóng.

9. Cắt đất trong trường hợp đặc biệt

Một số trường hợp cắt đất có quy định riêng, bao gồm:

• Cắt đất nông nghiệp: Chỉ được tách nếu đảm bảo diện tích tối thiểu sản xuất nông nghiệp theo quy định và không vi phạm quy hoạch chuyển đổi đất.

• Cắt đất thừa kế: Người thừa kế có thể yêu cầu tách phần diện tích thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để làm sổ đỏ riêng.

• Cắt đất trong dự án: Cần được sự chấp thuận của cơ quan quản lý quy hoạch, tránh làm thay đổi cơ cấu phân khu.

10. Kết luận

Thủ tục cắt đất là quy trình hành chính quan trọng giúp người dân thực hiện các quyền hợp pháp về sử dụng, chuyển nhượng và sở hữu đất đai. Tuy nhiên, để được phép tách thửa, người dân cần đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật về diện tích tối thiểu, mục đích sử dụng và quy hoạch địa phương.

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, thực hiện đúng trình tự và hiểu rõ quy định là yếu tố then chốt giúp quá trình cắt đất diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và hợp pháp. Nếu bạn đang có nhu cầu tách thửa, làm sổ đỏ hoặc chuyển nhượng đất tại khu vực Đà Nẵng, hãy tìm hiểu kỹ thông tin tại danangland.org – địa chỉ đáng tin cậy cung cấp các hướng dẫn pháp lý và tư vấn đất đai chuyên sâu, chính xác nhất hiện nay.

Nguồn tin: Danangland