Trong thực tế, các tranh chấp đất đai diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là khi quyền sử dụng đất không được xác định rõ ràng hoặc có yếu tố thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng. Tuy nhiên, không phải lúc nào người dân cũng có thể khởi kiện ra tòa án để đòi lại quyền lợi của mình. Một trong những yếu tố quan trọng quyết định khả năng khởi kiện là thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm, quy định pháp luật, cách tính thời hiệu và những lưu ý quan trọng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi xảy ra tranh chấp.
1. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là gì?
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai được hiểu là khoảng thời gian mà người có quyền lợi bị xâm phạm được phép nộp đơn khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Nếu quá thời hạn này mà không thực hiện quyền khởi kiện, tòa án có thể từ chối thụ lý vụ án.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện là một yếu tố mang tính pháp lý nhằm bảo đảm tính ổn định trong các quan hệ dân sự, trong đó có quan hệ đất đai. Việc quy định thời hiệu giúp ngăn chặn tình trạng khởi kiện kéo dài hoặc lợi dụng quyền kiện để gây ảnh hưởng đến người khác.
2. Căn cứ pháp lý về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Căn cứ theo Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị quyết số 02/2020/NQ-HĐTP, việc xác định thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai sẽ phụ thuộc vào từng loại tranh chấp cụ thể. Không phải tất cả các tranh chấp đất đai đều có thời hiệu, bởi pháp luật quy định rõ ràng những trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
3. Các loại tranh chấp đất đai và thời hiệu khởi kiện tương ứng
Tranh chấp đất đai có thể chia thành nhiều loại khác nhau, và với mỗi loại sẽ có quy định riêng về thời hiệu khởi kiện:
-
Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Đây là loại tranh chấp phổ biến nhất, xảy ra khi các bên đều cho rằng mình có quyền sử dụng hợp pháp đối với cùng một thửa đất. Đối với dạng tranh chấp này, pháp luật không quy định thời hiệu khởi kiện, nghĩa là người dân có thể khởi kiện bất cứ lúc nào, miễn là có đủ chứng cứ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp của mình.
-
Tranh chấp về giao dịch dân sự liên quan đến đất đai: Bao gồm các tranh chấp về hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất… Theo quy định của Bộ luật Dân sự, thời hiệu khởi kiện đối với loại tranh chấp này là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
-
Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Nếu có tranh chấp về việc chia di sản thừa kế là đất đai, thời hiệu khởi kiện được quy định là 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế. Sau thời hạn này, người thừa kế vẫn có thể yêu cầu xác nhận quyền thừa kế hoặc tài sản thuộc sở hữu chung nhưng không được yêu cầu chia di sản.
4. Cách tính thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai
Việc xác định thời điểm bắt đầu tính thời hiệu là yếu tố then chốt. Theo Điều 154 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu được tính từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm.
Ví dụ: Nếu người A phát hiện người B xây dựng công trình trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình vào năm 2020 nhưng không khởi kiện, thì thời hiệu được tính từ thời điểm đó. Nếu đến năm 2024 người A mới nộp đơn khởi kiện, thì đã quá thời hạn 3 năm và tòa án có thể không chấp nhận thụ lý (nếu là tranh chấp hợp đồng).
5. Trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện
Pháp luật hiện hành quy định một số trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai nhằm bảo vệ tối đa quyền lợi của người dân. Cụ thể bao gồm:
-
Tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức với nhau mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Tranh chấp về ranh giới đất liền kề giữa các chủ sử dụng đất.
-
Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất do người khác chiếm hữu trái pháp luật.
Đối với các trường hợp này, người dân có thể nộp đơn khởi kiện bất cứ lúc nào mà không bị giới hạn bởi thời gian.
6. Hết thời hiệu khởi kiện có được giải quyết tranh chấp không?
Khi đã hết thời hiệu khởi kiện, về nguyên tắc, tòa án sẽ không thụ lý giải quyết vụ án. Tuy nhiên, nếu các bên vẫn đồng ý tham gia hòa giải hoặc không có yêu cầu áp dụng thời hiệu, thì tòa án vẫn có thể xem xét và giải quyết theo quy định.
Ngoài ra, trong một số trường hợp đặc biệt như có sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh) hoặc người khởi kiện bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, thời hiệu khởi kiện có thể được tạm ngừng hoặc kéo dài.
7. Hòa giải tranh chấp đất đai trước khi khởi kiện
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, trước khi khởi kiện ra tòa án, người dân bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là bước quan trọng giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và hạn chế các mâu thuẫn leo thang.
Nếu việc hòa giải không thành, biên bản hòa giải không thành sẽ là căn cứ để nộp hồ sơ khởi kiện lên tòa án nhân dân có thẩm quyền.
8. Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại tòa án
Khi đã xác định còn trong thời hiệu khởi kiện, người có yêu cầu cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
-
Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai theo mẫu.
-
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ, giấy tờ chuyển nhượng, di chúc…).
-
Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã.
-
Chứng cứ, nhân chứng hoặc tài liệu liên quan khác.
Sau khi nộp hồ sơ, tòa án sẽ xem xét thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải tại tòa và ra quyết định xét xử nếu các bên không thỏa thuận được.
9. Những lưu ý khi khởi kiện tranh chấp đất đai
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, người khởi kiện cần chú ý:
-
Xác định chính xác loại tranh chấp để áp dụng thời hiệu phù hợp.
-
Chuẩn bị đầy đủ chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
-
Thực hiện hòa giải đúng quy định trước khi nộp đơn khởi kiện.
-
Lưu ý về thời gian và các yếu tố có thể làm tạm ngừng hoặc kéo dài thời hiệu khởi kiện.
Kết luận
Việc hiểu rõ thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Mỗi loại tranh chấp sẽ có quy định thời hiệu khác nhau, vì vậy cần xác định chính xác để tránh bị mất quyền khởi kiện. Người dân khi phát sinh tranh chấp nên chủ động tìm hiểu quy định pháp luật, tiến hành hòa giải và khởi kiện kịp thời để đảm bảo lợi ích của mình được pháp luật bảo vệ.
Nguồn tin: Danangland