TPHCM là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, nơi có thị trường bất động sản sôi động và liên tục biến động. Việc nắm rõ bảng giá đất TPHCM giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư hiểu rõ giá trị thực tế của đất, từ đó thuận lợi trong việc tính thuế, bồi thường, chuyển nhượng hoặc đầu tư. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về bảng giá đất mới nhất tại TPHCM, cách tra cứu và những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất trên địa bàn thành phố.
1. Khái niệm và vai trò của bảng giá đất TPHCM
Bảng giá đất TPHCM là văn bản do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành, được sử dụng làm căn cứ pháp lý để xác định giá các loại đất trong địa bàn theo từng khu vực, tuyến đường, mục đích sử dụng và vị trí cụ thể. Đây không phải là giá giao dịch thực tế trên thị trường, mà là mức giá Nhà nước quy định để áp dụng trong các trường hợp sau:
-
Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao hoặc cho thuê đất của Nhà nước.
-
Tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
-
Tính giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
-
Là cơ sở để định giá đất cụ thể hoặc thẩm định giá trong các giao dịch hành chính.
Việc cập nhật và hiểu rõ bảng giá đất giúp người dân tránh bị thiệt thòi về tài chính, đồng thời hỗ trợ các cơ quan quản lý đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động liên quan đến đất đai.
2. Căn cứ pháp lý của bảng giá đất TPHCM
Bảng giá đất TPHCM được ban hành dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, bao gồm:
-
Luật Đất đai 2013;
-
Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP về khung giá đất và phương pháp xác định giá đất;
-
Thông tư 36/2014/TT-BTNMT hướng dẫn xây dựng bảng giá đất;
-
Quyết định mới nhất của UBND TPHCM về bảng giá đất giai đoạn 2025–2029.
Theo quy định, bảng giá đất được xây dựng và điều chỉnh định kỳ 5 năm/lần, hoặc có thể thay đổi sớm hơn nếu thị trường có biến động lớn.
3. Cấu trúc và nguyên tắc xây dựng bảng giá đất TPHCM
Bảng giá đất TPHCM được chia theo loại đất, vị trí, tuyến đường và khu vực hành chính. Nguyên tắc xây dựng là đảm bảo giá đất phù hợp với khung giá của Chính phủ, đồng thời phản ánh tương đối sát giá trị thị trường của từng khu vực.
Các loại đất trong bảng giá bao gồm:
-
Đất ở tại đô thị;
-
Đất thương mại, dịch vụ;
-
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
-
Đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản).
Mỗi loại đất lại được chia thành 4 vị trí, từ vị trí 1 (mặt tiền đường chính, trung tâm) đến vị trí 4 (hẻm nhỏ hoặc khu vực xa trung tâm).
4. Bảng giá đất TPHCM mới nhất giai đoạn 2025–2029
Theo dự thảo mới nhất, bảng giá đất TPHCM giai đoạn 2025–2029 được điều chỉnh tăng từ 15–30% so với giai đoạn trước, nhằm tiệm cận giá thị trường hơn và phản ánh đúng xu hướng phát triển đô thị.
Một số mức giá tham khảo:
-
Quận 1: Giá đất cao nhất tại đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Hàm Nghi dao động 250–350 triệu đồng/m².
-
Quận 3: Các tuyến đường như Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Nam Kỳ Khởi Nghĩa khoảng 150–250 triệu đồng/m².
-
Quận 7 (Phú Mỹ Hưng): Giá đất trung bình 80–150 triệu đồng/m² tùy tuyến đường.
-
TP Thủ Đức: Khu vực Xa Lộ Hà Nội, Phạm Văn Đồng, Võ Văn Ngân dao động 90–200 triệu đồng/m².
-
Huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi: Giá đất từ 8–40 triệu đồng/m² tùy khu vực, với mức tăng đáng kể ở các khu dân cư gần tuyến cao tốc.
-
Đất nông nghiệp: Từ 120.000 đến 800.000 đồng/m² tùy loại đất và vị trí.
Nhìn chung, giá đất tại các quận trung tâm và khu vực có hạ tầng phát triển mạnh vẫn dẫn đầu, trong khi khu vực vùng ven đang tăng nhanh nhờ các dự án giao thông trọng điểm như cao tốc TPHCM – Mộc Bài, Vành đai 3 và Metro.
5. Cách tính giá đất cụ thể tại TPHCM
Để xác định giá đất cụ thể cho một thửa đất nhất định, người dân áp dụng công thức:
Giá đất cụ thể = Giá đất trong bảng giá x Hệ số điều chỉnh (K).
Trong đó, hệ số K được UBND TPHCM ban hành hằng năm tùy từng khu vực, nhằm phản ánh sự chênh lệch giữa bảng giá và giá thị trường. Ví dụ, hệ số K tại quận 1 là 2,0; tại TP Thủ Đức là 1,5; trong khi ở vùng ven như Củ Chi, Hóc Môn là 1,2.
Nếu bảng giá đất tại đường Lê Lợi (quận 1) là 300 triệu đồng/m², áp dụng hệ số K = 2, giá đất cụ thể sẽ là 600 triệu đồng/m² – mức tương đối sát với giá thị trường.
6. Sự khác biệt giữa bảng giá đất và giá thị trường
Giá đất trong bảng giá Nhà nước thường thấp hơn giá thị trường từ 40–60%. Nguyên nhân là bảng giá chỉ mang tính pháp lý, phục vụ mục đích quản lý nhà nước, không phản ánh toàn bộ biến động giao dịch thực tế.
Chẳng hạn, giá đất ở quận 1 trong bảng giá khoảng 250–300 triệu đồng/m², nhưng giá mua bán thực tế trên thị trường có thể lên tới 600–900 triệu đồng/m². Điều này giúp Nhà nước kiểm soát ổn định thị trường, tránh tăng thuế đột biến nhưng vẫn đảm bảo tính minh bạch khi tính toán nghĩa vụ tài chính.
7. Yếu tố ảnh hưởng đến bảng giá đất TPHCM
Giá đất tại TPHCM chịu tác động mạnh từ nhiều yếu tố, trong đó bao gồm:
-
Vị trí địa lý: Các khu vực trung tâm, gần các tuyến đường huyết mạch có giá cao hơn đáng kể.
-
Hạ tầng giao thông: Những nơi có tuyến metro, cầu, đường cao tốc hoặc khu đô thị mới luôn có xu hướng tăng giá nhanh.
-
Mức độ phát triển kinh tế: Các khu vực có hoạt động thương mại, công nghiệp sôi động như Thủ Đức, quận 7, Bình Tân thường có giá đất cao.
-
Chính sách quy hoạch: Khi quy hoạch được điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc xây dựng dự án lớn, giá đất cũng sẽ biến động mạnh.
-
Nguồn cung và nhu cầu: Khi nhu cầu ở thực hoặc đầu tư tăng, giá đất cũng có xu hướng leo thang, đặc biệt ở khu vực ven đô.
8. Cách tra cứu bảng giá đất TPHCM nhanh và chính xác
Người dân có thể tra cứu bảng giá đất TPHCM bằng các bước sau:
-
Bước 1: Xác định loại đất (đất ở, đất thương mại, đất nông nghiệp…).
-
Bước 2: Xác định quận, huyện và tuyến đường nơi có thửa đất.
-
Bước 3: Tra cứu trong bảng giá đất TPHCM do UBND ban hành.
-
Bước 4: Áp dụng hệ số điều chỉnh K (nếu cần tính giá cụ thể).
Ngoài ra, người dân có thể liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Sở Tài nguyên – Môi trường TPHCM để được hỗ trợ khi cần xác định giá đất phục vụ cho việc kê khai nghĩa vụ tài chính.
9. Lưu ý khi áp dụng bảng giá đất TPHCM
-
Bảng giá đất được cập nhật 5 năm/lần và chỉ có giá trị pháp lý trong khoảng thời gian đó.
-
Giá đất trong bảng không phải giá giao dịch thực tế, nên khi mua bán, người dân cần tham khảo thêm giá thị trường.
-
Khi giá đất trên thị trường biến động trên 20%, UBND TPHCM có thể điều chỉnh bảng giá để phù hợp với tình hình thực tế.
-
Mỗi quận, huyện có hệ số điều chỉnh khác nhau, nên cần áp dụng đúng khu vực để tránh sai sót khi tính thuế hoặc lệ phí.
10. Xu hướng giá đất TPHCM trong thời gian tới
TPHCM đang đẩy mạnh phát triển hạ tầng đồng bộ, đặc biệt là các dự án trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, Metro số 1 và khu đô thị sáng tạo phía Đông (Thủ Đức). Các yếu tố này khiến giá đất toàn thành phố có xu hướng tăng bền vững, đặc biệt ở khu vực ven đô như Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè.
Các chuyên gia nhận định, giai đoạn 2025–2030, giá đất TPHCM có thể tăng trung bình 8–15% mỗi năm, đặc biệt là ở khu vực có dự án hạ tầng và quy hoạch phát triển đô thị mới.
11. Kết luận
Bảng giá đất TPHCM là căn cứ quan trọng giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư nắm rõ giá trị pháp lý của đất, phục vụ cho việc tính thuế, bồi thường và các nghĩa vụ tài chính khác. Dù không phản ánh hoàn toàn giá thị trường, nhưng bảng giá đất giúp ổn định quản lý nhà nước, tạo nền tảng cho hoạt động quy hoạch và phát triển đô thị bền vững.
Trong bối cảnh TPHCM đang mở rộng hạ tầng và thu hút đầu tư mạnh mẽ, việc cập nhật thường xuyên bảng giá đất và hiểu rõ cách áp dụng sẽ giúp người dân chủ động hơn trong giao dịch, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tận dụng cơ hội đầu tư hiệu quả trong thị trường bất động sản đầy tiềm năng của thành phố.
Nguồn tin: Danangland