Tách thửa đất là thủ tục pháp lý phổ biến khi người sử dụng đất muốn chia nhỏ quyền sử dụng để chuyển nhượng, tặng cho, hoặc phân chia tài sản. Tuy nhiên, không phải mọi thửa đất đều được phép tách. Pháp luật hiện hành quy định rõ các trường hợp không được tách thửa đất nhằm quản lý quy hoạch, tránh tình trạng phân lô, bán nền tràn lan và đảm bảo hạ tầng đô thị đồng bộ. Bài viết dưới đây của danangland.org sẽ giúp bạn nắm rõ các quy định, điều kiện và trường hợp không được tách thửa đất theo luật đất đai mới nhất năm 2025.
1. Hiểu đúng về tách thửa đất
Tách thửa đất là việc phân chia một thửa đất lớn thành hai hoặc nhiều thửa nhỏ hơn, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt. Thủ tục này thường diễn ra trong các trường hợp như:
-
Phân chia tài sản chung của vợ chồng hoặc thừa kế.
-
Chuyển nhượng một phần đất cho người khác.
-
Hợp tác đầu tư, xây dựng, hoặc phân lô bán nền hợp pháp.
Tuy nhiên, việc tách thửa phải đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu, mục đích sử dụng, quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật theo quy định của từng địa phương. Nếu không đủ điều kiện hoặc rơi vào các nhóm đất đặc biệt, cơ quan chức năng có quyền từ chối hồ sơ tách thửa.
2. Căn cứ pháp lý quy định về tách thửa đất
Các quy định về việc tách thửa đất và các trường hợp không được tách thửa đất hiện nay được điều chỉnh bởi:
-
Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, bổ sung 2024 – có hiệu lực từ 2025).
-
Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai.
-
Quyết định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại từng địa phương.
Mỗi tỉnh, thành phố sẽ ban hành quy định riêng về diện tích, kích thước và điều kiện hạ tầng để đảm bảo phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị hoặc nông thôn.
3. Các trường hợp không được tách thửa đất theo quy định mới nhất
Pháp luật quy định rõ ràng những trường hợp không được phép tách thửa để hạn chế tình trạng chia nhỏ đất trái quy hoạch, gây ảnh hưởng đến cảnh quan và hạ tầng chung. Dưới đây là các nhóm trường hợp không được tách thửa đất phổ biến năm 2025:
3.1. Đất không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa
Đây là nguyên nhân phổ biến nhất khiến hồ sơ bị từ chối.
-
Mỗi địa phương quy định một diện tích tối thiểu khác nhau đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh…
-
Nếu diện tích sau khi tách nhỏ hơn mức quy định, thì người sử dụng đất không được tách thửa.
Ví dụ: tại Đà Nẵng, diện tích đất ở đô thị tối thiểu để tách là 45m² (chiều rộng mặt tiền tối thiểu 4,5m). Nếu sau khi tách, một thửa chỉ còn 40m², cơ quan chức năng sẽ từ chối hồ sơ.
3.2. Đất thuộc quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng
Nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch mở đường, công trình công cộng, khu đô thị mới hoặc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được tách thửa.
Lý do là Nhà nước cần giữ nguyên hiện trạng để phục vụ quy hoạch lâu dài. Cơ quan quản lý chỉ xem xét cấp phép tách thửa sau khi quy hoạch chi tiết được điều chỉnh hoặc thực hiện xong.
3.3. Đất đang có tranh chấp, khiếu nại hoặc bị kê biên
Theo Điều 188 Luật Đất đai, điều kiện tiên quyết để thực hiện quyền tách thửa là đất không có tranh chấp.
Do đó, nếu thửa đất đang nằm trong diện tranh chấp quyền sử dụng, bị kê biên để thi hành án hoặc đang bị phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền, thì không được tách thửa cho đến khi có kết luận hoặc giải quyết dứt điểm.
3.4. Đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ đỏ đang thế chấp
Để tách thửa, người sử dụng đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp.
Trường hợp thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, hoặc đang thế chấp tại ngân hàng, thì sẽ không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục tách thửa. Người dân chỉ có thể làm hồ sơ sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc giải chấp.
3.5. Đất nằm trong khu vực bảo tồn, hành lang an toàn công trình
Các loại đất nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang điện cao thế, khu di tích lịch sử, khu bảo tồn thiên nhiên, đất quốc phòng – an ninh đều không được tách thửa.
Mục đích là để bảo vệ cảnh quan, an toàn và tránh ảnh hưởng đến các công trình trọng điểm quốc gia.
3.6. Đất không đảm bảo điều kiện hạ tầng kỹ thuật
Đất không có lối đi hợp pháp, không có hệ thống thoát nước, điện, cấp thoát nước sinh hoạt, hoặc nằm trong khu vực chưa có quy hoạch hạ tầng đồng bộ sẽ bị hạn chế tách thửa.
Cơ quan chức năng chỉ cấp phép sau khi chủ đất cam kết đầu tư hoặc địa phương hoàn thiện cơ sở hạ tầng phù hợp với quy hoạch.
3.7. Đất nông nghiệp bị chia nhỏ không đủ diện tích tối thiểu
Theo quy định, đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng sản xuất…) khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu tùy từng vùng. Nếu diện tích sau khi chia nhỏ không đạt, sẽ không được tách thửa để tránh tình trạng manh mún đất đai, ảnh hưởng đến hiệu quả sản xuất.
4. Điều kiện được phép tách thửa đất
Ngoài việc nắm rõ các trường hợp không được tách thửa đất, người sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ điều kiện được phép tách thửa theo quy định pháp luật, bao gồm:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
-
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc thuộc quy hoạch treo.
-
Thửa đất sau khi tách đáp ứng diện tích, kích thước, hạ tầng kỹ thuật theo quy định UBND tỉnh.
-
Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (thuế, lệ phí trước bạ, phí đo đạc…).
Nếu đáp ứng đủ các điều kiện này, người dân có thể nộp hồ sơ tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện.
5. Thủ tục tách thửa đất đúng quy định
Quy trình tách thửa đất hợp pháp bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
-
Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu).
-
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Bản sao chứng minh nhân dân/căn cước công dân của các bên liên quan.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền
Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Kiểm tra, đo đạc thực địa
Cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc, xác định ranh giới, diện tích thực tế và điều kiện hạ tầng để xem xét tính hợp lệ của hồ sơ.
Bước 4: Nộp lệ phí và nhận sổ đỏ mới
Sau khi hồ sơ được duyệt, người dân nộp lệ phí theo quy định và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho từng thửa.
6. Một số lưu ý quan trọng khi muốn tách thửa đất
Để tránh rơi vào các trường hợp không được tách thửa đất, người dân cần lưu ý:
-
Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực tại UBND xã/phường trước khi nộp hồ sơ.
-
Tìm hiểu quy định về diện tích tối thiểu và kích thước thửa đất tại địa phương.
-
Nếu đất thuộc quy hoạch treo, nên đợi điều chỉnh quy hoạch trước khi tách.
-
Không tự ý phân lô, xây dựng hoặc chuyển nhượng khi chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt.
-
Lưu giữ đầy đủ giấy tờ pháp lý, hồ sơ đo đạc, bản vẽ địa chính để đảm bảo tính minh bạch.
Kết luận
Hiểu rõ các trường hợp không được tách thửa đất là điều cần thiết để người dân tránh mất thời gian, chi phí và rủi ro pháp lý khi làm thủ tục đất đai. Năm 2025, các cơ quan quản lý nhà nước tiếp tục siết chặt quy định nhằm đảm bảo công tác quy hoạch và sử dụng đất hiệu quả, bền vững.
Nếu bạn đang có nhu cầu tách thửa hoặc sang tên sổ đỏ, hãy kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý, quy hoạch khu vực và diện tích tối thiểu trước khi nộp hồ sơ. Việc tuân thủ đúng quy định không chỉ giúp quá trình tách thửa thuận lợi mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chính bạn.
Danangland.org khuyến nghị người sử dụng đất nên chủ động tìm hiểu, cập nhật quy định mới và tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý khi cần thiết, để đảm bảo mọi giao dịch liên quan đến đất đai diễn ra minh bạch, đúng luật và an toàn.
Nguồn tin: Danangland