Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, xe cộ hay hàng hóa có giá trị lớn, hợp đồng đặt cọc là một trong những bước quan trọng nhằm đảm bảo tính ràng buộc giữa các bên trước khi ký kết hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, không ít trường hợp xảy ra tranh chấp vì không hiểu rõ quy định pháp lý liên quan. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hợp đồng đặt cọc là gì, mẫu hợp đồng đặt cọc hợp lệ, hiệu lực pháp lý, cùng những lưu ý cần tránh theo quy định mới nhất năm 2025.
1. Hợp đồng đặt cọc là gì?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc là văn bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa hai bên về việc đặt cọc nhằm ràng buộc trách nhiệm thực hiện hợp đồng chính thức sau này, chẳng hạn hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng chuyển nhượng đất, v.v.
Mục đích chính của hợp đồng đặt cọc là:
-
Đảm bảo thiện chí giao dịch giữa các bên.
-
Hạn chế hành vi vi phạm hoặc thay đổi ý định đột ngột.
-
Xác lập căn cứ pháp lý rõ ràng khi xảy ra tranh chấp.
2. Cơ sở pháp lý của hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc được điều chỉnh chủ yếu bởi:
-
Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 328, Điều 119, Điều 117).
-
Luật Công chứng 2014 (đối với các giao dịch yêu cầu công chứng).
-
Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2024) nếu liên quan đến đặt cọc trong giao dịch bất động sản.
-
Các nghị định hướng dẫn và thông tư của Bộ Tư pháp về chứng thực, công chứng hợp đồng.
Việc lập hợp đồng đặt cọc có thể được công chứng hoặc không, tùy thuộc vào giá trị và mục đích của giao dịch. Tuy nhiên, với các giao dịch bất động sản hoặc tài sản lớn, nên công chứng để tăng tính pháp lý.
3. Phân biệt hợp đồng đặt cọc và tiền giữ chỗ, tiền đặt trước
Trong thực tế, nhiều người thường nhầm lẫn giữa “đặt cọc”, “giữ chỗ” hay “đặt trước”. Tuy nhiên, đây là ba khái niệm khác nhau về mặt pháp lý:
| Tiêu chí | Hợp đồng đặt cọc | Giữ chỗ | Đặt trước |
|---|---|---|---|
| Mục đích | Đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính thức | Xác nhận ưu tiên lựa chọn sản phẩm, vị trí | Thanh toán trước một phần giá trị hàng hóa |
| Tính ràng buộc | Có tính pháp lý mạnh, có chế tài khi vi phạm | Thường chỉ là thỏa thuận thương mại, dễ thay đổi | Ràng buộc thanh toán, không đảm bảo ký hợp đồng |
| Cơ sở pháp lý | Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 | Không được quy định rõ trong luật | Điều 440 Bộ luật Dân sự 2015 |
Như vậy, chỉ hợp đồng đặt cọc mới mang ý nghĩa đảm bảo pháp lý rõ ràng giữa các bên, có hiệu lực cưỡng chế khi một bên không thực hiện cam kết.
4. Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc
Một hợp đồng đặt cọc hợp lệ phải thể hiện rõ các yếu tố sau:
-
Thông tin các bên tham gia:
-
Họ tên, số CCCD/CMND, địa chỉ, số điện thoại.
-
Nếu là tổ chức thì ghi rõ tên doanh nghiệp, mã số thuế, người đại diện pháp luật.
-
-
Mục đích đặt cọc:
-
Đặt cọc để mua bán, chuyển nhượng, thuê, hoặc ký hợp đồng dịch vụ cụ thể.
-
-
Tài sản đặt cọc:
-
Số tiền, vật phẩm, tài sản có giá trị được dùng để đặt cọc.
-
Hình thức giao (tiền mặt, chuyển khoản).
-
-
Thời hạn đặt cọc:
-
Ngày bắt đầu và ngày kết thúc, thời điểm chuyển sang hợp đồng chính thức.
-
-
Quyền và nghĩa vụ của các bên:
-
Bên đặt cọc có nghĩa vụ giao tiền, bên nhận cọc có nghĩa vụ bảo quản, không sử dụng sai mục đích.
-
Trường hợp một bên vi phạm cam kết, xử lý thế nào (phạt cọc, hoàn trả, nhân đôi…).
-
-
Cam kết chung:
-
Tự nguyện, đúng quy định pháp luật, không bị ép buộc.
-
-
Chữ ký và công chứng (nếu có):
-
Hai bên ký tên, ghi rõ họ tên, có thể xác nhận tại UBND hoặc phòng công chứng.
-
5. Mẫu hợp đồng đặt cọc chuẩn mới nhất 2025
Dưới đây là mẫu tham khảo hợp đồng đặt cọc được sử dụng phổ biến trong các giao dịch dân sự:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
Hôm nay, ngày … tháng … năm …, tại …, chúng tôi gồm:
BÊN ĐẶT CỌC (BÊN A):
Họ tên: ……………………………………………..
CMND/CCCD số: …………….. cấp ngày ……… tại ……….
Địa chỉ: ……………………………………………….
BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (BÊN B):
Họ tên: ……………………………………………..
CMND/CCCD số: …………….. cấp ngày ……… tại ……….
Địa chỉ: ……………………………………………….
Điều 1. Mục đích đặt cọc
Bên A đồng ý đặt cọc cho Bên B số tiền là ………. đồng (bằng chữ: ……….) để đảm bảo việc ký kết hợp đồng ……………….. (ví dụ: mua bán nhà đất tại địa chỉ ………..).
Điều 2. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là ……. ngày kể từ ngày ký hợp đồng này.
Điều 3. Xử lý tiền đặt cọc
-
Nếu Bên A từ chối ký hợp đồng chính thức: tiền đặt cọc thuộc về Bên B.
-
Nếu Bên B từ chối thực hiện: phải hoàn trả cho Bên A số tiền đặt cọc và một khoản tương đương (phạt cọc gấp đôi).
-
Nếu hợp đồng được ký kết: tiền đặt cọc được trừ vào giá trị hợp đồng.
Điều 4. Cam kết của các bên
Hai bên cam kết thực hiện đúng thỏa thuận, không bên nào được đơn phương thay đổi nếu không có sự đồng ý của bên kia.
BÊN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên)
BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên)
6. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng không?
Theo quy định, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, trừ khi:
-
Việc đặt cọc liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản, hoặc
-
Các bên muốn tăng giá trị pháp lý và tránh rủi ro tranh chấp.
Tuy nhiên, công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã/phường là rất nên làm, đặc biệt khi đặt cọc số tiền lớn. Văn bản được công chứng sẽ có hiệu lực thi hành cao hơn, giúp tòa án dễ dàng giải quyết khi có tranh chấp.
7. Quy định pháp luật về xử lý tiền đặt cọc khi vi phạm
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
-
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng: tiền đặt cọc bị mất.
-
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện: phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương (thường là phạt cọc gấp đôi).
-
Nếu hai bên hoàn thành hợp đồng chính thức, số tiền đặt cọc sẽ được khấu trừ vào giá trị hợp đồng hoặc hoàn lại nếu không thỏa thuận khác.
Đây là chế tài dân sự quan trọng, giúp ngăn ngừa vi phạm và bảo đảm quyền lợi cho bên thiện chí.
8. Lưu ý khi soạn và ký hợp đồng đặt cọc
Để hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý và hạn chế rủi ro, bạn cần lưu ý:
-
Ghi rõ mục đích đặt cọc – nếu không, hợp đồng có thể bị vô hiệu do mập mờ.
-
Không giao tiền cọc bằng miệng hoặc tin nhắn – phải có văn bản rõ ràng, ký tên hai bên.
-
Kiểm tra kỹ thông tin tài sản: sổ đỏ, quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp.
-
Không đặt cọc khi chưa xác định rõ chủ sở hữu tài sản hoặc khi người nhận cọc không có quyền giao dịch.
-
Có người làm chứng hoặc công chứng để tăng tính bảo đảm.
-
Lưu giữ đầy đủ chứng từ chuyển khoản, hóa đơn, biên nhận.
9. Một số tranh chấp phổ biến về hợp đồng đặt cọc
Trong thực tế, tòa án tiếp nhận nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến đặt cọc, điển hình như:
-
Bên nhận cọc tự ý bán tài sản cho người khác, không hoàn trả cọc.
-
Bên đặt cọc rút lui không lý do, dẫn đến mất toàn bộ tiền cọc.
-
Hợp đồng đặt cọc không ghi rõ thời hạn hoặc điều kiện phạt cọc, khiến việc xử lý thiếu cơ sở pháp lý.
-
Giao dịch đặt cọc không có chứng cứ, chỉ thỏa thuận bằng miệng hoặc tin nhắn điện thoại.
Giải pháp tốt nhất là soạn thảo hợp đồng đầy đủ, có người làm chứng và công chứng xác nhận, để đảm bảo quyền lợi trong mọi tình huống.
10. Kết luận: Tầm quan trọng của hợp đồng đặt cọc trong giao dịch dân sự
Hợp đồng đặt cọc là công cụ pháp lý quan trọng giúp đảm bảo tính ràng buộc, ngăn ngừa rủi ro và bảo vệ quyền lợi của các bên trước khi ký kết hợp đồng chính thức. Việc lập hợp đồng rõ ràng, đầy đủ điều khoản, có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền là cách tốt nhất để tránh tranh chấp, bảo vệ tài sản và uy tín cá nhân.
Trong bối cảnh các giao dịch dân sự ngày càng phức tạp, việc hiểu rõ quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc không chỉ giúp bạn chủ động pháp lý mà còn thể hiện sự chuyên nghiệp và minh bạch trong kinh doanh.