Hiện nay, nhiều người tìm mua đất giá rẻ thường được giới thiệu các lô đất “sổ chung” với giá thấp hơn đáng kể so với đất có sổ riêng. Tuy nhiên, không ít người mua sau đó mới vỡ lẽ về các rủi ro pháp lý liên quan. Câu hỏi được đặt ra là mua đất sổ chung có sao không và cần lưu ý những gì để tránh mất tiền, mất đất? Bài viết dưới đây của Danangland.org sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất của đất sổ chung, những rủi ro tiềm ẩn cũng như hướng xử lý an toàn khi mua loại đất này.
1. Hiểu đúng về đất sổ chung
Đất sổ chung là thửa đất có nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng). Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất được chia sẻ giữa các đồng sở hữu. Mỗi người có quyền và nghĩa vụ đối với phần đất thuộc quyền sử dụng của mình nhưng không được tự ý thực hiện các giao dịch (chuyển nhượng, tách thửa, thế chấp…) nếu không có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu khác.
Thực tế, hình thức mua đất sổ chung thường xuất hiện trong các trường hợp sau:
-
Đất nông nghiệp hoặc đất thổ cư chưa đủ điều kiện tách thửa theo quy định.
-
Chủ đất muốn bán nhanh nên chọn cách chia nhỏ bằng giấy tờ viết tay.
-
Các nhóm người cùng hùn vốn mua chung một lô đất lớn.
2. Mua đất sổ chung có sao không?
Câu trả lời là có rủi ro, bởi đất sổ chung tiềm ẩn nhiều vấn đề pháp lý và khó khăn trong việc xác lập quyền sử dụng độc lập. Dưới đây là những vấn đề thường gặp khi mua đất sổ chung:
Khó xác lập quyền sở hữu riêng biệt: Khi đứng tên sổ chung, bạn chỉ là đồng sở hữu. Mọi quyết định liên quan đến thửa đất đều cần sự thống nhất của tất cả người đồng sở hữu, kể cả khi bạn chỉ muốn bán phần của mình.
Khó tách thửa, sang tên: Nhiều trường hợp người mua muốn làm sổ riêng nhưng không thể vì diện tích đất không đạt mức tối thiểu tách thửa theo quy định địa phương hoặc bị ràng buộc bởi vị trí, quy hoạch.
Rủi ro khi người đồng sở hữu thay đổi ý định: Nếu một trong các đồng sở hữu bán phần đất của mình cho người khác hoặc qua đời, bạn có thể đối mặt với tranh chấp, kiện tụng kéo dài.
Khó thế chấp, vay vốn ngân hàng: Đa số ngân hàng không chấp nhận thế chấp tài sản sổ chung vì tính pháp lý phức tạp. Điều này khiến việc huy động vốn bằng tài sản này trở nên bất khả thi.
Khó khăn khi chuyển nhượng: Việc bán phần đất trong sổ chung yêu cầu sự đồng ý của toàn bộ đồng sở hữu, khiến giao dịch mất nhiều thời gian và công sức.
Như vậy, khi đặt câu hỏi mua đất sổ chung có sao không, câu trả lời là loại hình này có thể mang lại giá rẻ hơn nhưng rủi ro pháp lý cao, đặc biệt nếu bạn không có kinh nghiệm hoặc không hiểu rõ quy định.
3. Khi nào nên mua đất sổ chung?
Dù có nhiều rủi ro, vẫn có những trường hợp việc mua đất sổ chung là chấp nhận được nếu được thực hiện cẩn trọng và có thỏa thuận rõ ràng. Bạn có thể cân nhắc mua đất sổ chung khi:
-
Mục đích là ở thực, không phải đầu tư hay sang nhượng ngắn hạn.
-
Thửa đất nằm trong khu vực có quy hoạch ổn định, có khả năng tách sổ trong tương lai.
-
Có hợp đồng, văn bản thỏa thuận rõ ràng về phần sở hữu, ranh giới, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
-
Người đồng sở hữu là người thân trong gia đình, có sự tin tưởng cao.
Trong trường hợp này, bạn cần đảm bảo rằng giấy tờ giao dịch được công chứng và có bản vẽ thể hiện rõ phần diện tích bạn được quyền sử dụng để tránh tranh chấp sau này.
4. Cách kiểm tra pháp lý khi mua đất sổ chung
Để giảm thiểu rủi ro, người mua nên kiểm tra kỹ tính pháp lý của thửa đất trước khi ký hợp đồng. Dưới đây là các bước cơ bản:
-
Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đảm bảo sổ đỏ có thật, không bị thế chấp, không nằm trong quy hoạch treo.
-
Xác minh người đồng sở hữu: Yêu cầu tất cả người đồng sở hữu xuất hiện khi ký hợp đồng chuyển nhượng để đảm bảo tính hợp pháp.
-
Xem quy hoạch và diện tích tách thửa: Kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện để xác định thửa đất có đủ điều kiện tách sổ riêng không.
-
Kiểm tra thông tin tranh chấp: Tra cứu xem đất có đang bị khiếu nại hoặc tranh chấp dân sự không.
Nếu có điều kiện, bạn nên nhờ luật sư hoặc chuyên viên pháp lý hỗ trợ rà soát hồ sơ trước khi đặt cọc để tránh mua phải đất có vấn đề.
5. Cách hạn chế rủi ro khi mua đất sổ chung
Nếu vẫn quyết định mua, bạn cần thực hiện đúng quy trình để đảm bảo an toàn:
-
Lập hợp đồng rõ ràng: Ghi chi tiết phần diện tích bạn sở hữu, vị trí, hướng, chiều dài – rộng, quyền và nghĩa vụ của các bên.
-
Công chứng tại phòng công chứng nhà nước: Không nên chỉ viết giấy tay, vì sẽ không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
-
Thỏa thuận tách sổ sau này: Ghi rõ trong hợp đồng cam kết rằng khi đủ điều kiện pháp lý, các bên sẽ cùng làm thủ tục tách sổ riêng.
-
Giữ lại đầy đủ hồ sơ gốc: Biên bản đặt cọc, hợp đồng mua bán, bản vẽ hiện trạng thửa đất, biên lai thanh toán, giấy chứng nhận sổ đỏ gốc và bản sao công chứng.
6. Thủ tục tách sổ đỏ khi mua đất sổ chung
Trường hợp thửa đất đủ điều kiện tách sổ, người mua có thể đề nghị các bên đồng sở hữu cùng nộp hồ sơ để tách sổ riêng. Hồ sơ bao gồm:
-
Đơn đề nghị tách thửa (theo mẫu).
-
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Bản vẽ đo đạc thửa đất.
-
Giấy tờ nhân thân của người đề nghị tách sổ.
-
Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.
Sau khi cơ quan đăng ký đất đai tiếp nhận và xác minh, nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho phần đất của mình.
7. Mức thuế và phí khi sang tên đất sổ chung
Khi thực hiện sang tên phần đất sổ chung, người mua và người bán cần nộp một số khoản phí và thuế sau:
-
Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng.
-
Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng (nếu không thuộc diện miễn).
-
Phí thẩm định hồ sơ: Do từng địa phương quy định.
-
Phí đo đạc, địa chính: Phát sinh trong trường hợp phải tách sổ.
Các khoản phí này sẽ được thông báo cụ thể sau khi hồ sơ được cơ quan thuế kiểm tra và xác định giá trị chuyển nhượng.
8. Có nên mua đất sổ chung không?
Câu trả lời phụ thuộc vào mục đích và khả năng chấp nhận rủi ro của bạn. Nếu bạn mua để ở lâu dài, có sự tin tưởng cao giữa các đồng sở hữu và thửa đất có khả năng tách sổ sau này, thì việc mua đất sổ chung có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu bạn mua để đầu tư, sang nhượng hoặc vay vốn ngân hàng, đây là lựa chọn không nên vì rủi ro pháp lý rất lớn.
Một nguyên tắc quan trọng là chỉ nên mua đất khi có sổ riêng hoặc có cam kết tách sổ rõ ràng, được công chứng hợp pháp. Điều này đảm bảo quyền sở hữu được pháp luật bảo vệ tuyệt đối.
Kết luận
Qua những phân tích trên, có thể thấy mua đất sổ chung có sao không phụ thuộc rất lớn vào tính pháp lý của thửa đất, uy tín của người đồng sở hữu và mục đích sử dụng của người mua. Mặc dù hình thức này có thể giúp bạn tiết kiệm chi phí ban đầu, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp và khó khăn trong giao dịch sau này.
Vì vậy, trước khi quyết định mua đất sổ chung, bạn cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, lập hợp đồng công chứng rõ ràng, đồng thời tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý hoặc đơn vị tư vấn uy tín để đảm bảo an toàn và quyền lợi lâu dài. Một quyết định cẩn trọng ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh được nhiều rắc rối pháp lý và tài chính trong tương lai.
Nguồn tin: Danangland