Trên thị trường bất động sản hiện nay, nhiều người mua đất hoặc nhà ở dưới hình thức “sổ chung” do giá thành rẻ và thủ tục mua bán nhanh hơn. Tuy nhiên, khi có nhu cầu vay vốn ngân hàng để kinh doanh hoặc đầu tư, nhiều người băn khoăn sổ chung có vay ngân hàng được không và nếu có thì điều kiện, quy trình cụ thể ra sao. Bài viết dưới đây của Danangland.org sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất của sổ chung, khả năng được ngân hàng chấp nhận thế chấp cũng như hướng giải pháp phù hợp để hạn chế rủi ro pháp lý.
1. Hiểu đúng về sổ chung là gì
“Sổ chung” là cách gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có nhiều người cùng đứng tên. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, đây là trường hợp đồng sở hữu tài sản. Nghĩa là, toàn bộ thửa đất hoặc tài sản gắn liền được sử dụng chung, không chia ranh giới cụ thể cho từng người.
Sổ chung thường phát sinh trong các tình huống như:
-
Nhiều người cùng góp vốn mua đất, nhưng chưa tách thửa được.
-
Cha mẹ và con cái cùng đứng tên sở hữu tài sản.
-
Đất không đủ diện tích tách thửa theo quy định của địa phương.
-
Chủ đầu tư phân lô bán nền chưa hoàn tất thủ tục pháp lý tách sổ.
Vì cùng đứng tên nên mọi giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp hay tặng cho đều phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu được ghi trong sổ. Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc sổ chung có vay ngân hàng được không.
2. Sổ chung có vay ngân hàng được không?
Câu trả lời là có thể được, nhưng trong thực tế rất khó và phụ thuộc vào nhiều điều kiện. Ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp sổ chung khi đảm bảo tính pháp lý rõ ràng, không có tranh chấp, và được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.
Cụ thể, để được vay, người đi vay phải đáp ứng các điều kiện sau:
-
Tất cả các chủ đồng sở hữu phải cùng ký vào hợp đồng thế chấp với ngân hàng.
-
Hồ sơ phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp và không có tranh chấp hoặc khiếu nại.
-
Tài sản thế chấp phải có giá trị định giá đủ để đảm bảo khoản vay.
-
Ngân hàng phải đồng ý và chấp nhận loại tài sản là đối tượng thế chấp.
Tuy nhiên, trên thực tế, đa số ngân hàng rất e ngại với sổ chung, bởi rủi ro pháp lý cao. Khi một bên trong đồng sở hữu thay đổi ý định hoặc xảy ra tranh chấp, ngân hàng rất khó xử lý tài sản để thu hồi nợ. Do đó, dù về lý thuyết là có thể, nhưng khả năng vay được trên thực tế là rất thấp.
3. Vì sao ngân hàng thường từ chối cho vay bằng sổ chung
Có ba nguyên nhân chính khiến ngân hàng không mặn mà với việc nhận thế chấp sổ chung:
Thứ nhất, rủi ro về quyền sở hữu: Vì là tài sản chung nên không ai có quyền đơn phương thế chấp hoặc chuyển nhượng. Nếu chỉ một trong các đồng sở hữu đồng ý vay, hợp đồng thế chấp sẽ không có hiệu lực.
Thứ hai, khó xử lý tài sản khi có nợ xấu: Khi người vay không trả được nợ, ngân hàng buộc phải phát mại tài sản. Tuy nhiên, nếu có nhiều người đồng sở hữu, việc bán đấu giá, chia quyền lợi sẽ rất phức tạp và có thể kéo dài nhiều năm.
Thứ ba, hồ sơ pháp lý không rõ ràng: Nhiều trường hợp sổ chung được hình thành từ việc mua bán giấy tay, chưa tách thửa hợp pháp. Do đó, ngân hàng không thể xác định chính xác quyền sử dụng và giá trị tài sản.
Chính vì những lý do trên, phần lớn ngân hàng sẽ từ chối hồ sơ vay bằng sổ chung hoặc chỉ chấp thuận khi người vay có năng lực tài chính mạnh và tài sản bổ sung đảm bảo khác.
4. Trường hợp nào sổ chung vẫn có thể vay ngân hàng được
Mặc dù khó, nhưng trong một số trường hợp nhất định, sổ chung vẫn có thể dùng để vay ngân hàng nếu thỏa mãn các điều kiện pháp lý rõ ràng và sự đồng thuận của các bên.
-
Tất cả các đồng sở hữu cùng vay: Khi tất cả cùng ký vào hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp, ngân hàng sẽ xem xét cho vay dựa trên giá trị tổng thể của tài sản.
-
Có thỏa thuận phân chia quyền sở hữu rõ ràng: Nếu có văn bản công chứng xác nhận phần quyền sử dụng đất hoặc phần diện tích thuộc quyền mỗi người, ngân hàng có thể xem xét cho vay phần tương ứng.
-
Sổ chung của vợ chồng: Trường hợp tài sản chung của vợ chồng hợp pháp, việc thế chấp được thực hiện dễ dàng hơn vì pháp luật công nhận cả hai là đồng sở hữu hợp pháp trong một quan hệ hôn nhân.
-
Có cam kết bảo lãnh giữa các đồng sở hữu: Một số ngân hàng chấp nhận nếu những người còn lại cam kết đồng ý thế chấp phần quyền của mình, đồng thời bảo lãnh cho người vay.
Tuy nhiên, để được phê duyệt, người vay cần chuẩn bị hồ sơ minh bạch, có năng lực tài chính ổn định và đáp ứng đầy đủ các quy định của ngân hàng.
5. Các bước thực hiện khi muốn vay ngân hàng bằng sổ chung
Nếu bạn muốn sử dụng sổ chung để vay, hãy thực hiện đúng quy trình sau để tăng khả năng được chấp thuận:
Bước 1: Kiểm tra pháp lý của sổ chung
Đảm bảo sổ không nằm trong quy hoạch, không bị tranh chấp, không bị kê biên thi hành án.
Bước 2: Thỏa thuận giữa các đồng sở hữu
Tất cả người đồng sở hữu phải ký văn bản đồng ý cho thế chấp, nêu rõ phần quyền lợi của mỗi bên. Văn bản này cần được công chứng hợp pháp.
Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ vay
Bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD của các bên, hợp đồng thế chấp, hồ sơ tài chính cá nhân, và các giấy tờ khác theo yêu cầu của ngân hàng.
Bước 4: Định giá tài sản và xét duyệt khoản vay
Ngân hàng sẽ tiến hành định giá tài sản và thẩm định hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, khoản vay sẽ được phê duyệt.
Bước 5: Ký hợp đồng thế chấp và giải ngân
Sau khi ký hợp đồng thế chấp có công chứng, ngân hàng sẽ đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền, sau đó mới tiến hành giải ngân.
6. Giải pháp thay thế nếu sổ chung không được vay ngân hàng
Nếu ngân hàng từ chối hồ sơ do sổ chung, bạn vẫn có thể cân nhắc các phương án khác:
-
Tách sổ riêng trước khi vay: Đây là giải pháp an toàn nhất. Khi đã có sổ riêng, việc thế chấp và vay vốn sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.
-
Nhờ bên thứ ba bảo lãnh hoặc dùng tài sản khác thế chấp: Có thể dùng nhà, xe, hoặc tài sản của người thân có sổ riêng để bảo đảm cho khoản vay.
-
Vay tín chấp theo thu nhập: Một số ngân hàng và công ty tài chính cung cấp gói vay tín chấp dựa trên mức lương hoặc hợp đồng lao động, không cần thế chấp tài sản.
-
Hợp tác chia quyền sử dụng đất: Nếu có văn bản pháp lý chia phần đất rõ ràng, bạn có thể đề nghị ngân hàng xem xét phần tài sản thuộc quyền mình.
7. Những lưu ý quan trọng khi vay bằng sổ chung
-
Không nên ký hợp đồng thế chấp nếu một trong các đồng sở hữu không đồng ý.
-
Hợp đồng phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.
-
Nên nhờ luật sư hoặc chuyên viên pháp lý kiểm tra hồ sơ để đảm bảo quyền lợi.
-
Giữ lại toàn bộ giấy tờ, biên bản làm việc và xác nhận của ngân hàng trong quá trình vay.
-
Không nên đặt cọc hay ký hợp đồng vay khi chưa rõ ràng về phần quyền sở hữu trong sổ chung.
Kết luận
Như vậy, câu hỏi sổ chung có vay ngân hàng được không có thể trả lời rằng: về mặt pháp lý là có thể, nhưng thực tế lại rất khó. Ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp sổ chung khi có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu, hồ sơ minh bạch và tài sản đủ điều kiện pháp lý rõ ràng.
Nếu bạn đang có nhu cầu vay vốn nhưng chỉ sở hữu sổ chung, hãy cân nhắc tách sổ riêng hoặc sử dụng tài sản khác để thế chấp nhằm giảm rủi ro và tăng khả năng được phê duyệt. Một quyết định cẩn trọng, có sự tư vấn của chuyên gia pháp lý sẽ giúp bạn đảm bảo an toàn và quyền lợi tối đa trong mọi giao dịch tài chính.
Nguồn tin: Danangland